قرارداد اجاره، یک معامله حقوقی است که به وسیله آن دو نفر بر سر اجاره یک ملک با هم توافق می‌کنند تا در برابر استفاده از ملک، مبلغی پرداخت شود. این نوع قرارداد شامل شرایط مختلفی مانند مدت زمان اجاره، میزان اجاره، شرایط استفاده از مال اجاره‌ای، شرایط بازگرداندن مال به صورت اولیه بعد از پایان مدت اجاره و سایر شرایط مرتبط با اجاره می‌شود.
این نوع قرارداد در امور مسکن، اجاره ماشین، اجاره تجهیزات و غیره استفاده می‌شود. در ادامه به بررسی قرارداد اجاره و تنظیم قانونی قرارداد اصولی خواهیم پرداخت.
ویژگی‌هایی که قرارداد اجاره باید داشته باشد
قراردادهای اجاره نوعی از توافقات حقوقی هستند که در آن شرایط و تفاسیر مختلفی برای اجاره دادن یا اجاره گرفتن یک ملک مشخص می‌شود. در این نوع از قراردادها، برخی نکات بسیار حائز اهمیت هستند که باید به آنها توجه ویژه شود:
- تعیین مدت قرارداد: یکی از نکات حیاتی در قراردادهای اجاره، تعیین مدت دقیقی است که ملک اجاره خواهد بود. در صورتی که مدت مشخص نشود، این می‌تواند باعث بطلان قرارداد شود. بنابراین، لازم است که مدت اجاره به صورت صریح در قرارداد مشخص شود.
- توانایی تسلیم ملک: موجر باید توانایی فراهم کردن ملک مورد اجاره به مستاجر را داشته باشد. این شامل تضمین تسلیم عین ملک، بدون هیچ نقص یا مشکلی است.
- صراحت در تعیین موضوع اجاره: موضوع اجاره باید بدون هیچگونه ابهامی مشخص شود و توسط هر دو طرف به طور صریح مورد تایید قرار گیرد. این اطمینان را به هر طرف می‌دهد که موضوع اجاره و شرایط آن به درستی در قرارداد مشخص شده است.
- عدم وجود موانع برای استفاده: مستاجر باید بدون هیچگونه مانعی از اجرای حقوق مستأجره خود استفاده کند. این اطمینان را به مستأجر می‌دهد که از مزایای کاملی که از اجاره ملک دریافت می‌کند، بهره‌مند خواهد شد.
- تقسیم بر اساس نوع استفاده: اجاره‌ها بر اساس موضوع و نوع ملک، به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند: اجاره مکان‌های مسکونی و اجاره مکان‌های تجاری. هر کدام از این دسته‌ها شرایط و مفاد خاص خود را دارند که باید در قرارداد به دقت تعیین شوند.
در نتیجه، رعایت این نکات در قراردادهای اجاره اساسی است تا حقوق و تعهدات هر دو طرف به درستی تضمین شود و از وقوع اختلافات و مشکلات در آینده جلوگیری شود.
نکاتی که باید در قرارداد اجاره ذکر شوند
قرارداد اجاره یک معامله حقوقی است که بین دو طرف یعنی صاحب ملک و مستأجر برای اجاره یک واحد مسکونی یا تجاری منعقد می‌شود. در یک قرارداد اجاره، موارد زیر به طور معمول باید حتما ذکر شوند:
- مشخصات طرفین: نام و آدرس صاحب ملک و مستاجر باید حتما در قرارداد اجاره آمده باشد.
- مشخصات ملک: مشخصات دقیق ملکی که اجاره داده می‌شود مانند آدرس، نوع ملک، ابعاد و ویژگی‌های و ابزار و وسایل آن نیز جز مواردی است که باید در قرارد قید شوند.
- مدت اجاره: زمانی که ملک اجاره داده می‌شود (به صورت دوره‌ای مشخص شده یا با امکان تمدید) باید درج شود و همانطور که گفته شد عدم درج آن می‌تواند موجب بطلان قرارداد شود.
- شرایط پرداخت اجاره: مبلغ اجاره ماهانه، روش پرداخت (نقدی، بانکی و غیره) و تاریخ سررسید پرداخت باید توسط طرفین تعیین شده باشد.
- شرایط مربوط به تغییرات اجاره: هرگونه افزایش اجاره در طول دوره اجاره (مانند افزایش سالیانه) یا شرایط مرتبط با تغییرات دیگر باید درج شوند.
- شرایط مربوط به تعمیرات و نگهداری: طرفین قرارداد باید مسئولیت‌های مربوط به تعمیرات و نگهداری را مشخص کنند، از جمله اینکه چه کسی مسئول تعمیرات جزئی یا اساسی ساختمان است، چگونه هزینه‌ها تقسیم می‌شوند و زمانی که تعمیراتی نیاز است چه باید کرد.
- مسئولیت‌های دیگر طرفین: مسئولیت‌های مستاجر و صاحب ملک در طول دوره اجاره باید مشخص شود. این شامل مسائلی مانند بیمه، استفاده مجاز از ملک و موارد مشابه است.
- شرایط مربوط به پایان دوره اجاره: شرایطی که مشخص می‌کنند چگونه قرارداد به پایان می‌رسد، از جمله تمدید یا خاتمه قرارداد و روش بازپرداخت تضمین‌های مالی (مانند ودیعه) باید درج شوند.
- شرایط مربوط به فسخ قرارداد: شرایطی که تعیین می‌کنند چگونه قرارداد در صورت فسخ از سوی هر یک از طرفین رفتار خواهد کرد، از جمله موارد مربوط به اجرای تضمین‌های مالی و خاتمه قرارداد، باید در قرارداد بیاید.
- شرایط ویژه: موارد و شرایطی که به طور خاص برای ملک یا شرایط خاص مستاجر و صاحب ملک لازم است نیز باید در قرارداد اجاره آورده شود.
- امضای شاهد: امضای دو شاهد بر روی سند اجاره، یکی از مواردی است که به شما به عنوان مستاجر، اطمینان بیشتری از حقوق و تعهداتتان می‌دهد. وجود دو شاهد اجاره‌نامه، به شما این امکان را می‌دهد که در صورت نقض مفاد اجاره‌نامه، به سرعت و خارج از نوبت دادگاه‌های عمومی مسئله را از طریق مراجعه به شورای حل اختلاف حل کنید.
همچنین امضای قرارداد توسط دو شاهد، به راحتی می‌توانید از مزایای قانونی که برای مستاجران فراهم در نظر گرفته شده است، استفاده کنید.
این موارد تنها یک راهنمای کلی برای مواردی است که در یک قرارداد اجاره ممکن است دیده شوند، اما هر قرارداد ممکن است به دلایل خاص خودش شرایط و مواردی داشته باشد که باید در نظر گرفته شوند. برای اطمینان از حقوق و تعهدات خود، همیشه مناسب است با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
مستاجرین و مالکین بخوانند
شرایط فسخ قرارداد اجاره
قرارداد اجاره یکی از مهمترین اسناد حقوقی است که در فرآیند اجاره یک ملک تدارک دیده می‌شود. این قرارداد، حقوق و تعهدات هر دو طرف را در اجاره و اجرای امور مربوط به ملک مورد نظر مشخص می‌کند.
با این وجود، طرفین نمی‌توانند به دلخواه خود، بدون رعایت مقررات قانونی، قرارداد اجاره را فسخ یا لغو کنند. بنابراین، لازم است که هر یک از طرفین در اجاره‌نامه و قرارداد اجاره مفاد و شرایط قانونی را رعایت کنند.
در قانون چندین مورد را برای فسخ در نظر گرفته که چنانچه به وقوع بپیوندد، طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. برخی از مهمترین موارد فسخ عبارتند از:
با استناد به ماده 369 قانون مدنی، قرارداد اجاره در موارد خاصی قابل فسخ است. این موارد عبارتند از:
- عدم تطابق عین مستاجره با شرایط اجاره: اگر ملک مورد اجاره با ویژگی‌ها و اوصافی که در اجاره‌نامه ذکر شده، همخوانی نداشته باشد، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ کند. به عبارت دیگر، اگر مالک مستاجر را فریب داده باشد و مواردی را به او گفته که وجود خارجی ندارد، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ نماید.
- وجود شرایط لازم برای فسخ در قانون مربوطه: طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر می‌تواند در موارد خاصی که در قانون تعیین شده، قرارداد را فسخ کند. این شرایط باید به طور صریح در قانون ذکر شده باشند و مستاجر باید از این شرایط درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد.
- خرابی جزئی یا کلی ملک: اگر ملک مورد اجاره به طور جزئی یا کلی خراب شده و نیاز به تعمیراتی است که از طرف موجر انجام نمی‌شود، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ کند. این امر به این دلیل ممکن است که ملک اجاره شده باید قابل استفاده باشد و در صورت خرابی جدی که از طرف موجر تعمیر نشود، این حق برای مستاجر وجود دارد.
همچنین بر اساس ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر حق دارد در موارد زیر از دادگاه درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد:
- وقوع عیب در ملک: اگر در طول مدت اجاره، عیبی در ملک مورد اجاره رخ دهد که ملک را از قابلیت استفاده مستأجر خارج کند و رفع آن عیب ممکن نباشد، مستاجر می‌تواند از دادگاه درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد. این عیب می‌تواند عیوب ساختاری، ایمنی یا ابزارهای ضروری برای استفاده از ملک باشد که توسط موجر رفع نشده است.
- فوت مستاجر و درخواست فسخ از سوی ورثه: در صورت فوت مستاجر در طول دوره اجاره و درخواست فسخ قرارداد اجاره از طرف ورثه، مستاجر یا ورثه می‌توانند به دادگاه درخواست فسخ قرارداد را داشته باشند. این حق به وراث و یا مستاجران جدید در صورت وفات مستاجر اعطا می‌شود.
در نتیجه، قانون به مستاجران حقوقی می‌دهد تا در مواقع خاصی که ملک مورد اجاره عیب دارد یا در صورت فوت مستاجر، از دادگاه فسخ قرارداد را درخواست کنند. این امر به ایشان امکان می‌دهد تا از وقوع مشکلات بیشتری جلوگیری کنند و حقوق خود را در برابر موجر حفظ کنند.
به طور خلاصه، فسخ قرارداد اجاره باید بر اساس مفاد قانونی و شرایط مشخص شده در قرارداد صورت گیرد و هر یک از طرفین باید حقوق و تعهدات خود را با دقت رعایت کنند تا از وقوع اختلافات و مشکلات در آینده جلوگیری شود. البته مواردی دیگری نیز در قانون ذکر شده که می‌توان با استناد به آنها، درخواست فسخ قرارداد اجاره را داشت.
